RJUE; área de implantação; certidão do registo predial.
A Câmara Municipal de …, em seu ofício nº …, de …, solicita à CCDRC a emissão de parecer jurídico que esclareça o seguinte:
Foi requerido o licenciamento de obras de construção de edifício “sob as ruínas de um edifício antigo” em área não abrangida por operação de loteamento situada em Reserva Ecológica Nacional e Reserva Agrícola Nacional.
O “edifício antigo” ou, melhor dito, as suas ruínas, tem, no entanto, uma área descrita na respectiva certidão do Registo Predial que não coincide com a área verificada em levantamento efectuado no local pelos serviços camarários.
Pergunta a Câmara Municipal qual a área que deve ser levada em conta no processo de licenciamento: se a área descrita na certidão do Registo Predial, se a área medida no local pelos seus serviços.
Sobre o assunto, devemos começar por assentar que nada indicia, da descrição da obra pretendida, estarmos perante uma obra de reconstrução, seja com preservação de fachadas, seja sem preservação de fachadas – cfr. artigo 2º, alíneas c) e n), do D.L. 555/99, de 16.12 – tudo antes parecendo indicar que se pretende uma obra de construção, isto é, sem reconstrução ou preservação das fachadas, cércea ou número de pisos da construção sobre a qual se irá erigir o novo edifício.
O único elemento que se pretende comum a ambos os edifícios, o antigo e o novo, é, segundo percebemos, a área de implantação, e é sobre este elemento que incide a discrepância entre o registo predial existente na Conservatória de Registo Predial, e o que foi verificado no local pelos serviços camarários.
É certo que um dos documentos exigíveis para instruir o pedido de licenciamento de obras de edificação é, nos termos da Portaria nº232/2008, de 11.3, na alínea b) do seu artigo 11º, uma “certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial referente ao prédio ou prédios abrangidos”, inscrições essas que incluem a área de implantação do edifício.
Deve ter-se em atenção, no entanto, que o registo definitivo dos factos sujeitos a registo predial, nos termos do artigo 7º do Código do Registo Predial, apenas “constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”. Esta é uma presunção juris tantum, ou seja, é ilidível por prova em contrário, nos termos do nº2 do artigo 350º do Código Civil, de acordo com o qual “as presunções legais podem, todavia, ser ilididas mediante prova em contrário, excepto nos casos em que a lei o proibir”, o que não é caso das presunções decorrentes do registo predial.
Sobre isto, diremos que se não está dentro das atribuições e competências do município questionar e ilidir a presunção da veracidade do registo predial de certos direitos relativos ao prédio, nomeadamente direitos reais – a propriedade, o usufruto, etc -, devendo essa tarefa cingir-se aos tribunais, já o mesmo não acontece quando estão em causa elementos que colidam com interesses e imposições legais referentes ao ordenamento do território e urbanismo, os quais compete aos municípios proteger e fazer cumprir.
Neste sentido, o escrutínio da veracidade das descrições do registo predial pode e deve ser usado pelo órgão licenciador, quando este tenha suspeitas fundadas que da aceitação das mesmas resulte violação das condicionantes legais ao uso do solo, como sejam a RAN e a REN.
Assim, tendo o órgão, no caso concreto apresentado, feito prova de que a área de implantação do edifício antigo tem determinados limites e dimensão, é essa informação que deve tomar em conta no respectivo processo de licenciamento, seja ou não coincidente com a respectiva descrição no registo predial.
Deste modo, e concluímos,
Quanto à área de implantação da construção antiga, aquela que afecta directamente o solo e que constitui uma superfície já impermeabilizada, é sabido que a mesma está já excluída tanto dos ecossistemas que constituem a REN e que justificam o regime legal desta condicionante, como das restrições da RAN, pois já não é igualmente aproveitável para o uso agrícola.
Pelo contrário, o terreno do prédio em causa que se encontra fora da referida área de implantação, independentemente da forma como se encontra descrita no registo predial, encontra-se já onerada com as referidas restrições de utilidade pública, devendo a Câmara Municipal agir de acordo com os respectivos regimes legais, indeferindo a pretensão quando a mesma viole os respectivos regimes, sob pena de invalidade do respectivo acto de licenciamento nos termos do artigo 67º do D.L. 555/99, de 16.12, e de cada um dos respectivos regimes especiais das mesmas condicionantes.
.
Divisão de Apoio Jurídico
(António Ramos)
NOTA: Como se refere no parecer só a área de implantação da construção pré-existente está excluída dos condicionamentos resultantes dos regimes de salvaguarda. Quanto à presunção derivada do registo predial, como têm vindo a decidir, uniformemente, os tribunais superiores, tanto o STA como o STJ, “a presunção resultante da inscrição de aquisição do direito…, abrange apenas o facto jurídico em si mesmo, não abrangendo a área, limites e confrontações dos prédios descritos (Ac. STA de 21-05-2008, proc. 14/08).
RJUE; área de implantação; certidão do registo predial.
RJUE; área de implantação; certidão do registo predial.
A Câmara Municipal de …, em seu ofício nº …, de …, solicita à CCDRC a emissão de parecer jurídico que esclareça o seguinte:
Foi requerido o licenciamento de obras de construção de edifício “sob as ruínas de um edifício antigo” em área não abrangida por operação de loteamento situada em Reserva Ecológica Nacional e Reserva Agrícola Nacional.
O “edifício antigo” ou, melhor dito, as suas ruínas, tem, no entanto, uma área descrita na respectiva certidão do Registo Predial que não coincide com a área verificada em levantamento efectuado no local pelos serviços camarários.
Pergunta a Câmara Municipal qual a área que deve ser levada em conta no processo de licenciamento: se a área descrita na certidão do Registo Predial, se a área medida no local pelos seus serviços.
Sobre o assunto, devemos começar por assentar que nada indicia, da descrição da obra pretendida, estarmos perante uma obra de reconstrução, seja com preservação de fachadas, seja sem preservação de fachadas – cfr. artigo 2º, alíneas c) e n), do D.L. 555/99, de 16.12 – tudo antes parecendo indicar que se pretende uma obra de construção, isto é, sem reconstrução ou preservação das fachadas, cércea ou número de pisos da construção sobre a qual se irá erigir o novo edifício.
O único elemento que se pretende comum a ambos os edifícios, o antigo e o novo, é, segundo percebemos, a área de implantação, e é sobre este elemento que incide a discrepância entre o registo predial existente na Conservatória de Registo Predial, e o que foi verificado no local pelos serviços camarários.
É certo que um dos documentos exigíveis para instruir o pedido de licenciamento de obras de edificação é, nos termos da Portaria nº232/2008, de 11.3, na alínea b) do seu artigo 11º, uma “certidão da descrição e de todas as inscrições em vigor emitida pela conservatória do registo predial referente ao prédio ou prédios abrangidos”, inscrições essas que incluem a área de implantação do edifício.
Deve ter-se em atenção, no entanto, que o registo definitivo dos factos sujeitos a registo predial, nos termos do artigo 7º do Código do Registo Predial, apenas “constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”. Esta é uma presunção juris tantum, ou seja, é ilidível por prova em contrário, nos termos do nº2 do artigo 350º do Código Civil, de acordo com o qual “as presunções legais podem, todavia, ser ilididas mediante prova em contrário, excepto nos casos em que a lei o proibir”, o que não é caso das presunções decorrentes do registo predial.
Sobre isto, diremos que se não está dentro das atribuições e competências do município questionar e ilidir a presunção da veracidade do registo predial de certos direitos relativos ao prédio, nomeadamente direitos reais – a propriedade, o usufruto, etc -, devendo essa tarefa cingir-se aos tribunais, já o mesmo não acontece quando estão em causa elementos que colidam com interesses e imposições legais referentes ao ordenamento do território e urbanismo, os quais compete aos municípios proteger e fazer cumprir.
Neste sentido, o escrutínio da veracidade das descrições do registo predial pode e deve ser usado pelo órgão licenciador, quando este tenha suspeitas fundadas que da aceitação das mesmas resulte violação das condicionantes legais ao uso do solo, como sejam a RAN e a REN.
Assim, tendo o órgão, no caso concreto apresentado, feito prova de que a área de implantação do edifício antigo tem determinados limites e dimensão, é essa informação que deve tomar em conta no respectivo processo de licenciamento, seja ou não coincidente com a respectiva descrição no registo predial.
Deste modo, e concluímos,
Quanto à área de implantação da construção antiga, aquela que afecta directamente o solo e que constitui uma superfície já impermeabilizada, é sabido que a mesma está já excluída tanto dos ecossistemas que constituem a REN e que justificam o regime legal desta condicionante, como das restrições da RAN, pois já não é igualmente aproveitável para o uso agrícola.
Pelo contrário, o terreno do prédio em causa que se encontra fora da referida área de implantação, independentemente da forma como se encontra descrita no registo predial, encontra-se já onerada com as referidas restrições de utilidade pública, devendo a Câmara Municipal agir de acordo com os respectivos regimes legais, indeferindo a pretensão quando a mesma viole os respectivos regimes, sob pena de invalidade do respectivo acto de licenciamento nos termos do artigo 67º do D.L. 555/99, de 16.12, e de cada um dos respectivos regimes especiais das mesmas condicionantes.
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Divisão de Apoio Jurídico
(António Ramos)
NOTA: Como se refere no parecer só a área de implantação da construção pré-existente está excluída dos condicionamentos resultantes dos regimes de salvaguarda. Quanto à presunção derivada do registo predial, como têm vindo a decidir, uniformemente, os tribunais superiores, tanto o STA como o STJ, “a presunção resultante da inscrição de aquisição do direito…, abrange apenas o facto jurídico em si mesmo, não abrangendo a área, limites e confrontações dos prédios descritos (Ac. STA de 21-05-2008, proc. 14/08).
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