A Câmara Municipal de .., através do seu ofício n.º …, de …, solicitou a esta CCDRC um parecer jurídico sobre a viabilidade de alteração ao uso de uma “casa de arrumos” para habitação, fornecendo os seguintes elementos factuais:

– A construção existente, que tem vindo a ser utilizada para habitação, foi edificada ao abrigo do alvará de licença n.º … como casa de arrumações, garagem e garrafeira;

– Já em 1987 o requerente havia solicitado a alteração de utilização para fins de habitação, pedido esse que foi indeferido em virtude de não se ajustar às condições constantes do alvará de loteamento n.º …, nomeadamente devido ao incumprimento dos afastamentos laterais;

– Paralelamente informa que os compartimentos existentes a tardoz da moradia (quarto, cozinha e escritório) violam o disposto no artigo 71.º do RGEU por não se encontrarem iluminados e ventilados nos termos previstos no citado preceito.

Em face destes pressupostos a pergunta concreta que nos é formulada incide sobre “a verificação da viabilidade de alteração dos afastamentos previstos no alvará de loteamento n.º 20/84, de forma a legalizar a implantação do edifício”.

Informamos:

O alvará de loteamento …, emitido ao abrigo do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de Junho, determina, numa das suas prescrições, que “as construções a levar a efeito deverão respeitar um afastamento mínimo de três metros aos limites laterais do lote e seis metros do limite tardoz”.

A primeira dúvida que se nos coloca é sobre a legalidade do licenciamento da construção do dito anexo ou “casa de arrumos” face à disposição acima transcrita, na medida em que não deixamos de estar perante uma construção.

Contudo, de uma leitura sistemática das diversas prescrições do alvará, admite-se que o mesmo apenas visava condicionar as habitações a implantar nos lotes, sendo que a afectação dos lotes ao uso habitacional se infere do teor da prescrição n.º2.

Assim, só enquanto dependência de um edifício habitacional, ainda que a edificar em momento posterior, é que a dita casa de arrumos podia ter a implantação representada nas peças desenhadas, designadamente encostando a um dos limites laterais do lote.

Em consequência, concorda-se com o indeferimento do pedido de alteração ao uso, de anexo para habitação, na medida em que, para o uso proposto, o edifício não reúne os requisitos exigidos no alvará de loteamento, além do edifício, em si, não reunir as condições para o uso habitacional face à inexistência de vãos de iluminação na parte tardoz do edifício constatada pelos serviços municipais.

Desta forma, a pretendida alteração ao uso dependerá efectivamente de uma alteração ao loteamento.

Ora, a apreciação da nova solução proposta na alteração ao loteamento para ocupação do lote n.º3, e que se irá traduzir na definição de um polígono de implantação para um edifício habitacional na parte posterior do lote, não se pode resumir, quanto a nós, à simples questão dos afastamentos.
Não tendo sido identificada, como devia, quais os factores que levaram os serviços municipais a questionar sobre a possibilidade de se alterarem os afastamentos (o que dificulta uma posição conclusiva) apenas podemos dizer que, em sede geral, qualquer prescrição do loteamento pode ser alterada, devendo a nova solução que daí resultar ser apreciada pelos serviços por forma determinar se existe algum factor, dos que se encontram identificados no artigo 24.º do RJUE e que possa levar ao indeferimento do pedido.

Assim, só os serviços municipais, conhecedores da concreta localização do loteamento, é que podem averiguar, por um lado, se os instrumentos de gestão territorial existentes impedem, naquela área, a diminuição dos afastamentos previstos no alvará inicial, e, por outro, se a implantação prevista na nova solução do loteamento permitirá a utilização do edifício para fins habitacionais, designadamente se é possível cumprir as exigências que decorrem do RGEU quanto aos vãos de iluminação nos compartimentos habitáveis. Essa análise não dispensa também a necessidade de avaliação, em termos de enquadramento urbano, da admissibilidade do edifício principal na parte posterior do lote, tendo em conta o alinhamento das construções envolventes, nomeadamente nos restantes lotes do loteamento. 

 

A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico

Maria Margarida Teixeira Bento