Em resposta ao solicitado pela Câmara Municipal de …, através do ofício n.º …, de …, que nos foi remetido pela DSGT a coberto do protocolo n.º 991, de 21-06-05, e reportando-nos ao assunto identificado em epígrafe temos a informar o seguinte:

Pelo loteamento n.º 1/85 foram constituídos dois lotes para construção de habitação unifamiliar. Pretendendo agora os proprietários proceder a uma alteração às especificações desse alvará no sentido de aumentar a área de construção e de implantação prevista no alvará, por forma a permitir a construção de anexos às habitações, questiona-se sobre a possibilidade de aprovação de tal alteração, e em caso afirmativo quais os parâmetros aplicáveis, isto tendo em conta que a operação de loteamento é anterior ao PDM e este inclui a área em causa em Espaço Agrícola.

Informamos:

Efectivamente, o artigo 41.º do DL 555/99 de 16/12, na redacção do DL 177/2001, restringe a possibilidade de realização de operações de loteamento às áreas situadas dentro dos perímetros urbanos, à excepção das que decorram da realização de empreendimentos turísticos (cf. n.º2 do artigo 38.º).
Essa mesma proibição existia já no anterior regime de licenciamento das operações de loteamento, aprovado pelo DL 448/91, de 19/11, estabelecendo o seu artigo 8.º o princípio geral de que “As operações de loteamento só podem realizar-se em áreas classificadas pelos planos municipais de ordenamento do território como urbanas, urbanizáveis ou industriais”.
É portanto natural que o PDM, elaborado na vigência deste último diploma, não faça qualquer menção a estas operações urbanísticas na regulamentação dos espaços exteriores aos perímetros urbanos na medida em que tais acções eram proibidas pela lei geral.
Porém, incidindo o pedido sobre lotes já existentes, (o que constitui, conjuntamente com as restantes prescrições do alvará, um direito adquirido), o facto do PDM não conter, pelos motivos explicitados, regulamentação para operações de loteamento no Espaço Agrícola não deve, só por si, inviabilizar a pretensão( dado que não se trata de um loteamento novo), devendo antes verificar-se, para efeitos do disposto no artigo 24.º do DL 555/99, se a alteração à edificabilidade nesses lotes se compatibiliza com as regras previstas no PDM para o Espaço Agrícola.
Ora, de entre as regras do artigo 19.º do PDM que regulamenta as “Áreas que não integram os solos da Reserva Agrícola Nacional”, entendemos que a aplicável a uma alteração às condições de ocupação de lotes para habitação no sentido de aumentar a área de construção para permitir a construção de anexos, será, por interpretação analógica, a do seu n.º 3, que regula especificamente a “reconstrução, alteração e ampliação de edifícios já existentes, destinados a habitação, …”, que, concretamente quanto á área de construção, determina que “ a superfície de pavimento poderá ser acrescida, desde que o total da construção não exceda 400 m2, exceptuando-se: a) Edifícios habitacionais que já tenham área superior (caso em que não será permitido qualquer aumento da superfície de pavimento)”.
Por último, sendo o alvará de 1985, não podemos deixar de suscitar a questão da eventual desnecessidade da alteração ao loteamento, dado que, se a Câmara Municipal não acrescentou qualquer especificação que condicione a área de construção nos lotes, e não resultando ela do próprio regime legal vigente à data da aprovação do loteamento (que presumimos ter sido o DL 289/73, de 6/6), a construção dos anexos não se mostra desconforme com o loteamento, inexigindo qualquer procedimento de alteração. Bastará assim a verificação da conformidade do pedido com os requisitos para um correcto ordenamento do território, requisitos esses naturalmente vertidos no PDM.

Em Conclusão:
O artigo 41.º do DL 555/99, de 16/12 não é aplicável à aprovação de alterações a um loteamento aprovado antes da entrada em vigor do PDM e actualmente inserido em Espaço Agrícola face ao PDM.
À alteração em causa, que visa aumentar a área de construção nos lotes para permitir a construção de anexos, deve conformar-se com as condições impostas no n.º3 do artigo 19.º do PDM, isto é, não poderá conduzir a uma superfície total de pavimentos (contando com a edificação existente) superior a 400 m2.
A alteração ao loteamento só terá que ocorrer se o loteamento contiver especificações que condicionem a construção. O pedido de edificação em área abrangida por loteamento que seja omisso quanto às condições de construção nos lotes, deve conformar-se subsidiariamente com o PDM, por ser o instrumento de natureza regulamentar que contém as regras tendentes a assegurar um correcto ordenamento do território.