Edificação; Legitimidade ; Em , e ao assunto mencionado em epígrafe, temos a informar:

Iinforma-nos que….. celebrou há bastantes anos um contrato promessa de compra e venda sobre um imóvel, onde são conferidos poderes ao promitente comprador para proceder às modificações que entender no referido prédio e a obras de conservação, mas que, por vicissitudes várias, não foi até agora possível realizar a competente escritura de compra e venda. No inverno passado caiu metade do telhado para a via pública, causando estragos num veículo estacionado. Por esse facto, o requereu à Câmara o licenciamento de obras nesse imóvel ( que foi concedido ) tendo sido questionada a legalidade desse licenciamento pelo facto de se pôr em dúvida a sua legitimidade para requerer tal acto, dado que de facto não é proprietário do imóvel. Acrescenta-se, ainda, que foi efectuada uma análise às licenças emitidas pela Câmara nos últimos dez anos e verificou-se que se aceitaram requerimentos para licenciamentos de munícipes nas mesmas circunstâncias.

1. A questão formulada respeita à existência ou não de legitimidade por parte do ….para requerer e obter o referido licenciamento de obras no imóvel. Os actos administrativos de licenciamento e autorização estão unicamente sujeitos às normas do direito do urbanismo , não podendo as normas de direito privado constituir fundamento para indeferir pedidos de licenciamento ou autorização. Também, de acordo com esta doutrina, Fernanda Paula Oliveira refere «1º) Para licenciar ou autorizar uma operação urbanística a Administração tem de tomar em consideração exclusivamente normas de direito do urbanismo que lhe compete apreciar; 2º) concedida a licença ou autorização, os direitos de terceiros não são por elas afectados perante terceiros é como se a licença ou autorização não tivessem sido concedidas.» De acordo com este entendimento doutrinal devemos primeiramente averiguar se compete ou não à administração municipal exigir documentos que comprovem a qualidade em que o requerente solicita o licenciamento ou a autorização. O diploma que vigorava anteriormente ao actual regime jurídico da urbanização e edificação era o decreto-lei n º 445/91, de 20 de Novembro, que estabelecia, no seu artigo 14 º, que no requerimento inicial do licenciamento deveria constar a qualidade de proprietário, usufrutuário, locatário, titular do direito de uso e habitação, superficiário ou mandatário. Por sua vez, a Portaria que regulamentou a instrução destes pedidos prescrevia que o pedido de licenciamento deveria ser instruído com o documento comprovativo da legitimidade do requerente. Ao Presidente da Câmara , na fase do saneamento e apreciação liminar do procedimento, competia apreciar e decidir as questões de ordem formal ou processual que pudessem obstar ao conhecimento do pedido de licenciamento, nomeadamente a legitimidade do requerente. A questão coloca-se exactamente nos mesmos termos com o actual diploma em vigor, dado que o artigo 9 º do decreto-lei n º 555/99, de 16/12, com a nova redacção dada pelo decreto- lei n.º 177/2001, de 4/06, exige que o requerente indique a qualidade de titular de qualquer direito que lhe confira a faculdade de realizar a operação urbanística e a Portaria n º 1110/01, de 19/09,( regulamento complementar àquele decreto-lei ) prescreve que o requerente tem que comprovar este direito. Há, assim, em matéria de legitimidade uma excepção à regra da consideração exclusiva de normas de direito do urbanismo no que respeita aos procedimentos de autorização e licenciamento de operações urbanísticas já que a administração municipal tem que recorrer às regras de direito privado para verificar se os documentos apresentados pelo requerente comprovam a legitimidade do direito que lhe permite realizar a operação urbanística pretendida. No entanto, a análise da legitimidade efectuada na fase de saneamento do procedimento, tanto no anterior diploma como no actual 555/99, respeita apenas a questões de ordem formal e processual que obstem ao conhecimento do pedido apresentado. Se o requerente for o proprietário do imóvel, o Presidente da Câmara (órgão competente para dirimir as questões inerentes ao saneamento do procedimento ) deve considerar formalmente provada a legitimidade do requerente se este lhe apresentar a respectiva certidão do registo predial. Se um terceiro, porventura, arguir com a falsidade dessa certidão tal não deve obstar ao prosseguimento do procedimento de licenciamento ou de autorização, dado que formalmente está provada a legitimidade do requerente até porque o registo constitui uma presunção « iuris tantum » da existência do direito invocado. O artigo 7 º do Código do Registo Predial estipula que « o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. ». Não compete, assim, ao Presidente da Câmara dirimir o eventual conflito entre os particulares mas sim aos tribunais. Por seu turno, os actos de licença ou de autorização são efectuados sob reserva de terceiros, não conferindo por si quaisquer direitos reais dado que se tratam de actos administrativos que não criam modificam ou extinguem direitos privados.
2. Ora, no caso que estamos a analisar o requerente não tinha legitimidade para requerer as obras como proprietário, dado não foi celebrada a competente escritura de compra e venda sobre o imóvel. Se no referido pedido foi invocada a qualidade de proprietário, dada a inexistência de elementos comprovativos dessa qualidade, não deveria ter sido aceite o pedido de licenciamento. No entanto, referem-nos que no contrato promessa celebrado constava uma autorização para o promitente comprador efectuar obras no imóvel. Ora, tendo os mandatários legitimidade para requerer licenciamentos deveria ter a entidade municipal competente para sanear os procedimentos de licenciamento ter averiguado ( recorrendo porventura às entidades competentes em razão da matéria – notários ) se o referido documento se poderia configurar, também, como uma procuração para efeitos de licenciamento de obras. Se tal ocorreu e se o documento pudesse ser considerado como uma procuração haveria legitimidade para requerer o licenciamento. Muito pelo contrário, se o referido documento não pudesse ser considerado uma procuração também não poderia invocar a qualidade de mandatário para requerer o licenciamento, pelo que não tinha legitimidade para o mesmo. A não existir a referida legitimidade e a serem necessárias efectuar obras de conservação por o prédio ameaçar ruir ou oferecer perigo para a saúde pública ou para a segurança das pessoas, deveria ter-se recorrido aos artigos 89 º a 92 º do decreto-lei n º 555/99, de 16/12, com a nova redacção dada pelo decreto- lei n.º 177/2001, de 4/06, que prevêem formas de solucionar a questão em análise.

Maria José Castanheira Neves (Directora Regional da Administração Local)