PDM – Área de terreno a considerar para efeitos de índices e parâmetros urbanísticos. Conceito de “construtibilidade” de um terreno.

Em resposta ao solicitado pela Câmara Municipal de … através do ofício n.º 2189/Obras, de 20-11-03 e reportando-nos ao assunto identificado em epígrafe, temos a informar o seguinte:

A questão que nos é colocada surge na sequência de diferentes interpretações do PDM relativamente à área de terreno a considerar para efeitos de aplicabilidade do índice de construção – se a área inserida em perímetro urbano ou a área total do terreno – sendo que a primeira é defendida pelos serviços técnicos e a segunda pela câmara municipal. A interpretação do órgão tem suporte claro nas definições de “Índice de ocupação ou Índice de construção” e de “Índice de afectação ou Índice de implantação”, definidos, respectivamente, como “o quociente entre o somatório das áreas dos tectos…e a área total do terreno…” e como “o quociente entre a área de construção e a área do terreno que serve de base à operação…”. A interpretação dos serviços apela ao conceito de construtibilidade, definido como a “capacidade de um terreno receber uma qualquer construção” e ao esclarecimento constante da Nota 20 do Quadro Regulamentar onde se refere que “Para efeito do cálculo da superfície do terreno (construtibilidade) a profundidade só será contabilizada até ao limite do “Espaço Urbano” ou “Espaço Industrial”existente.

Contudo também se pode argumentar que o conceito de construtibilidade pretende apenas definir, não o quantum edificatório (esse é fixado nas colunas do quadro regulamentar relativos à implantação, dimensão e índices) mas apenas os requisitos que um dado terreno deve reunir para ser edificável (entre eles, uma dada superfície mínima que se inclua dentro do espaço urbano ou industrial). Nesta perspectiva não há qualquer contradição entre os conceitos em análise porquanto as regras relativas à construtibilidade têm apenas como objecto o terreno, no sentido de avaliar se no mesmo é ou não possível construir, atentos os requisitos mínimos de largura, profundidade e superfície em espaço urbano ou industrial existente. Caso a resposta seja afirmativa passa-se à avaliação das condições relativas à edificação, uma delas o cumprimento dos índices de construção, calculados, de acordo com as respectivas definições, sobre a área total do prédio. Porque aplicáveis a realidades diferentes (a construtibilidade – ao terreno, e os índices – à edificação) nada impede que, num caso, a área do terreno relevante seja a que se inclua em espaço urbano ou industrial existente (numa lógica de retirar capacidade construtiva a prédios que não tenham um mínimo de superfície incluída naqueles espaços) e, no outro , a área a contabilizar seja a área total do prédio quando esteja em causa a quantificação de parâmetros relativos à edificação.

Estes são argumentos que se retiram do elemento literal. Porém se o texto da lei não corresponder, demonstradamente, à “lógica” do plano, deve então a câmara fixar uma interpretação que possibilite a conjugação dos vários conceitos utilizados, promovendo, para o efeito, uma alteração ao PDM sujeita a regime simplificado, com base na alínea c) do n.º2 do artigo 97.º do DL 380/99, de 22 de Setembro, na redacção que lhe foi dada pelo DL 310/2003, de 10 de Dezembro.

A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico ( Drª. Maria Margarida Teixeira Bento)