Em resposta ao solicitado pela Câmara Municipal de … através do ofício n.º 1437, de 04-06-03 em que se solicita parecer jurídico sobre a proposta de indeferimento do pedido de licenciamento de um loteamento para a constituição de três lotes (já edificados), com fundamento em desconformidade com o PDM, temos a informar o seguinte:

Retira-se da informação dos serviços municipais que “Este “loteamento de facto” foi já criado há não sei quantos anos sem que para tal tivesse havido qualquer tipo de licenciamento, mesmo das construções, não havendo possibilidade desta situação se enquadrar dentro dos condicionamentos do Regulamento do PDM, como por exemplo, criação de estacionamentos públicos e passeios”. Contudo, é para nós essencial, determinar o momento em que foi efectuado o fraccionamento do terreno e, bem assim, a edificação das construções, pois é sabido que a falta de licença pode não constituir uma violação da lei se tal acto não fosse exigível à data da realização da operação urbanística em causa. Ora, só com o DL 46 673, de 29 de Novembro de 1965, é que se sujeitou a prévio licenciamento municipal as operações de loteamento, considerando como tal a operação ou o resultado da operação que tivesse por objecto ou tivesse por efeito a divisão em lotes de um ou vários prédios fundiários, situados em zonas rurais, para venda ou locação simultânea ou sucessiva, e destinados à construção de habitações ou de estabelecimentos comerciais ou industriais. (Cf artigos 1 e 2). Não pudemos por isso afirmar, sem mais, que o referido loteamento é clandestino, sem antes se apurar a data em que o “loteamento de facto” ocorreu.

È certo que a informação municipal refere também a inexistência de qualquer licença relativamente às construções edificadas nas ditas parcelas. Mas, quanto a isso, haverá igualmente que se ponderar se existe ou não fundamento legal para a sua falta . Será que à data da construção de cada uma das moradias, o seu licenciamento era já obrigatório nesta área do município, tendo em atenção o disposto no parágrafo único do artigo 1º do RGEU, cujo teor é reafirmado na alínea b) do nº1 do artigo 1º do DL 166/70, de 15 de Abril? É que se retira da análise de tais preceitos que as edificações para habitação, localizadas fora do perímetro urbano da sede do concelho e respectiva área rural de protecção só ficariam sujeitas a licenciamento se tal exigência lhe fosse tornada extensiva por deliberação municipal. Consequentemente é necessário determinar, para aferir da legalidade das ditas edificações, se as obras de construção foram realizadas antes ou depois da deliberação municipal que estendeu a exigência de licenciamento das construções a toda a área do município (Cf art. 1º, § único, do RGEU e art. 1º, nº1, al. b), do DL 166/70), sem esquecer ainda a eventual possibilidade das obras estarem isentas de licença por força de regulamento municipal emitido ao abrigo da alínea c) do artigo 1º do DL 166/70. È certo que uma das edificações aparenta ser de construção mais recente, mas isso não dispensa a verificação de eventuais fundamentos para a inexistência das necessárias autorizações administrativas.

Neste contexto podemos então afirmar que se a operação material de fraccionamento do prédio, como resultado (ou efeito) da construção das moradias, ocorreu antes da vigência do DL 46 673, de 29/11/1965, tal fraccionamento não constituía, ainda, uma operação urbanística de loteamento, pelo que, nesta hipótese , a Câmara Municipal só terá que certificar esse mesmo facto para efeitos da autonomização e registo predial das parcelas em causa. Admitindo no entanto que a operação de fraccionamento já estivesse sujeita a licenciamento então, a sua legalização pressupõe, efectivamente, o licenciamento de uma operação de loteamento, a qual deve observar as normas legais e regulamentares em vigor à data do seu licenciamento, nomeadamente o PDM. O requerente solicitou tal licenciamento, o qual tende para o indeferimento com os fundamentos que se transcrevem: “Trata-se de uma situação existente onde não foram previstos passeios e estacionamentos. Não são respeitados a alínea e) do artigo 22º do Regulamento do PDM e os parâmetros definidos no Anexo II da Portaria n.º 1136/2001, de 25 de Setembro”. Os fundamentos do indeferimento são pois a falta de previsão, no loteamento, de espaços para estacionamento nos termos previstos no PDM e a falta de passeios (pelo menos com a dimensão prevista na Portaria). Ora quanto à falta de passeios há que ter presente a excepção ao dimensionamento das áreas para esta finalidade que se encontra prevista na alínea b) das anotações ao quadro II da Portaria 1136/2001 onde se esclarece que os valores do dimensionamento das áreas destinadas a arruamentos (onde se incluem os passeios) “podem não ser aplicáveis em áreas urbanas consolidadas ou com alinhamentos definidos”. No que respeita à falta de estacionamentos de acordo com os parâmetros previstos no PDM, esse poderá ser efectivamente um fundamento para o indeferimento do pedido caso não possa ser substituído pela correspondente compensação ao município, nos termos previstos no nº4 do artigo 44º do DL 555/99, de 16/12.

Em conclusão: Consideramos essencial analisar, caso a caso, as razões para a inexistência de licenças, quer no que se refere à divisão do terreno em lotes quer no que diz respeito às construções uma vez que não se desde logo excluir a possibilidade de tais operações serem legais por não estarem, à data, sujeitas a controlo administrativo ou por se encontrarem isentas de licença nos termos de regulamento municipal ( isto no caso dos edifícios). Não se verificando esta hipótese há que repor a legalidade, nomeadamente através dos respectivos procedimentos de licenciamento. No caso do loteamento não haverá fundamento para o indeferimento por incumprimento dos parâmetros de dimensionamento dos passeios constante na Portaria dada a excepção prevista para os casos em que os alinhamentos já se encontram definidos, como nos parece ser o caso. A ausência de estacionamentos em número previsto no PDM poderá efectivamente constituir motivo para o indeferimento se o prédio não se encontrar servido de estacionamentos e, como tal, não puder haver lugar à respectiva compensação ao município, nos termos previstos no nº4 do artigo 44º do DL 555/99, de 16/12.