Em resposta ao solicitado pela Câmara Municipal de … através do ofício n.º 40, de 06-01-03 e reportando-nos ao assunto identificado em epígrafe, temos a informar o seguinte:

A questão que nos é colocada refere-se à possibilidade de se constituir a propriedade horizontal sobre um conjunto de edifícios implantados num mesmo terreno, edifícios esses que foram construídos ao abrigo das respectivas licenças de construção e cujo uso é o seguinte: posto de abastecimento de combustível, um estabelecimento de restauração e um armazém. Importa desde já assinalar que a propriedade horizontal é constituída não pela Câmara Municipal mas pelo Notário, por escritura pública, sendo para o efeito necessário que se junte documento, passado pela Câmara Municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais. Porém, tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, o documento emitido pela Câmara Municipal pode ser substituído pela exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela Câmara Municipal. ( Cfr. artigo 59 nºs 1 e 2 do Código do Notariado ).

Assim o que a Câmara Municipal certifica é se as pretendidas fracções autónomas reúnem ou não os requisitos legais para poderem ficar sujeitas àquele regime. Ora, a propriedade horizontal é um instituto que assenta na existência de fracções autónomas na mesma unidade física, sobrepostas ou seccionadas verticalmente, ou, a partir da introdução no Código Civil do artigo 1438-A, na possibilidade de constituição dessas fracções autónomas sobre um conjunto de edifícios contíguos, que constituam uma unidade funcional pela existência de partes comuns. No primeiro caso (unidade física) a construção a submeter a propriedade horizontal tem que constituir um único edifício por forma a que as unidades obtidas por seccionamento vertical não sejam de tal forma autónomas que deixem de ser interdependentes. Essa interdependência, note-se, refere-se ao próprio edifício, não bastando por isso a existência de um logradouro ou de um jardim comum para conferir unidade á construção. Nestes casos os serviços municipais deverão verificar se se trata ou não de blocos estruturalmente independentes. Se for possível dividir o conjunto na vertical por forma a constituir unidades estruturalmente autónomas, com sistemas de águas, electricidade, gás Tc, próprios, e sem existência de partes comuns como sejam, nomeadamente, entradas, elevadores, escadas, telhados, garagens, então poderemos considerar que se está perante uma divisão do solo em lotes, preenchendo o conceito de loteamento.

O segundo caso (conjuntos de edifícios) resulta da redacção introduzida ao Código Civil pelo D.L. n.º 267/94, de 25 de Outubro que aditou o artigo 1438-A, que tem a seguinte redacção: “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem”. Para além da contiguidade (que tanto pode significar “pegado” como ser sinónimo de “vizinho” ou “próximo”) é necessária a existência de partes comuns e, mais ainda, que entre estas e cada edifício privativo haja uma comunhão funcional. (vide, Pereira da Costa, “Propriedade horizontal e loteamento: compatibilidade”, In, Revista CEDOUA, Ano II, 1.99). Assim quanto à questão de determinar se no presente caso se reúnem as condições para a divisão em propriedade horizontal destes edifícios a resposta só pode ser negativa já que, como afirma o requerente no sua proposta, “Todas as fracções têm acesso directo à via pública, pelo que não há lugar a partes comuns”.

Em conclusão: A pretensão de constituir três fracções autónomas através da autonomização dos três edifícios, não se enquadra na previsão do artigo 1438-A do Código Civil dada a inexistência de partes comuns que estabeleçam uma interligação funcional entre os mesmos.