Em resposta ao solicitado por V. Exª ao abrigo do ofício nº 959/DTOU/01, de 18/6/2001, que nos foi remetido pela DRAOT em 7/8/2001, e reportando-nos ao assunto identificado em epígrafe temos a informar o seguinte:

A questão que nos é formulada prende-se com a possibilidade de adaptação de três fracções autónomas, duas delas pertencendo ao edifício construído no lote 2 e uma no lote nº 3 do loteamento titulado com o alvará nº 1/91, com a finalidade de funcionarem como unidade comercial destinada a minimercado. No seu pedido o requerente, na qualidade de locatário, informa que as obras consistem na demolição ao nível do R/C da parede separadora dos blocos (que concomitantemente delimita as fracções entre si) para possibilitar um espaço mais amplo mantendo-se contudo inalterado o titulo da propriedade horizontal dos edifícios uma vez que o proprietário quer manter as diversas fracções como unidades ocupacionais autónomas. Ora desde logo se verifica que a eliminação da parede que isola as fracções entre si implica que as mesmas deixem de reunir os requisitos legais para poderem ser objecto de propriedade horizontal e consequentemente de manterem a natureza de fracção autónoma. Na verdade diz o artigo 1415º do Código Civil que “só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum de prédio ou para a via pública”. As obras pretendidas teriam pois como efeito que as fracções deixassem de ser distintas entre si e de poderem funcionar como unidades independentes e, portanto, de reunir os requisitos para manter a natureza de fracções autónomas.

A consequência da falta desses requisitos legais é a prevista no nº 1 do artigo 1416º do mesmo Código, ou seja, a nulidade do respectivo título constitutivo da propriedade horizontal, nulidade essa que seria apenas parcial porquanto só afectaria as fracções em causa (vide Acórdão do STJ de 26-1-1984). Importa ainda referir que o nº 2 desse artigo confere competência à Câmara Municipal para conhecer desse vício ao determinar que “Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções”.

A Divisão de Apoio Jurídico (Dra. Maria Margarida Teixeira Bento) /HN