Em resposta ao solicitado por V. Exª ao abrigo do ofício nº 3531, de 11/12/2000, sobre a possibilidade das varandas e alpendres ultrapassarem o polígono de implantação das construções definidas nas plantas de síntese dos loteamentos temos a informar o seguinte:

Importa desde logo começar por referir que o polígono de implantação não é uma prescrição obrigatória do alvará de loteamento dado que não consta de nenhuma das alíneas previstas no artigo 29 do D.L. 448/91, de 29/11, não sendo por isso um dos elementos confirmativos do alvará que devam constar obrigatoriamente das plantas anexas ao alvará (vide nº 2 do mesmo artigo 29º). Não estando contudo a Câmara impedida de introduzir no alvará essa prescrição é essencial para a questão que nos é colocada ter presente que de acordo com a alínea a) do artigo 7º do Decreto-Regulamento 63/91, de 29 de Novembro o polígono base para a implatação de um edifício “é o perímetro que demarca a área na qual pode ser implantado o edifício, o que desde logo nos remete para o conceito de área de implantação das construções enquanto somatório das áreas resultantes da projecção no plano horizontal de todos os edifícios (residenciais ou não) incluindo anexos, mas excluindo varandas e platibandas (DGOTDU, Vocabulário de Ordenamento do Território).

Da conjugação destas duas definições poderemos concluir, em geral, que as varandas e platibandas enquanto elementos excluídos da contabilização da área de implantação que se deve conter no polígono base de implantação de um edifício podem ultrapassar os limites neste definidos. Contudo também é sabido que o polígono de implantação determina os afastamentos mínimos ao limite do lote e às edificações nos lotes contíguos, definindo por esta via as distâncias mínimas entre fachadas laterais de edifícios confinantes. Ora é precisamente essa distância entre fachadas laterais de edifícios, ou entre a fachada lateral do edifício e um muro de meação que delimite o lote, que poderá inviabilizar a existência de varandas pela seguinte ordem de razões: Diz o artigo 75º do RGEU que sempre que nas fachadas sobre logradouros ou pátios haja varandas, alpendres ou quaisquer outras construções salientes das paredes, susceptíveis de iluminação ou ventilação, as distâncias ou dimensões mínimas fixadas no artigo 73º (relativo a afastamentos a fachadas ou muros que lhes sejam fronteiros) serão contadas a partir dos limites externos dessas construções. Também o PDM de … se lhes refere, impondo que os afastamentos entre fachadas devam obedecer ao definido no RGEU, contando-se para o efeito qualquer saliência relativamente ao plano da fachada.

Do exposto resulta que não obstante as varandas poderem, em abstrato, ultrapassar o polígono demarcado na planta, tal só será possível se forem salvaguardados os requisitos do artigo 75º do RGEU e 11 do PDM, tendo em conta que estes normativos fixam os afastamentos laterais a partir dos limites externos das varandas. Caso contrário a construção terá que recuar dentro do polígono, até que se cumpram tais afastamentos mínimos. No que se refere à profundidade das construções diz-nos o artigo 12º nº 1 do PDM que a profundidade das novas construções de duas frentes, quer destinadas a habitação quer a escritórios não deverá exceder 15 metros medidos entre os alinhamentos das paredes opostas. O conceito de profundidade da construção apela também, quanto a nós, ao da área de implantação (no caso de alvarás de loteamento com essa prescrição) devendo por isso a linha definida pela projecção sobre o terreno da fachada anterior e da fachada posterior, á excepção apenas das varandas e platibandas (e já não obviamente de alpendres ou telheiros) conter-se no polígono de implantação delimitado. A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico (Dra. Maria Margarida Teixeira Bento)