Obras no interior de fracção autónoma – individualização de um espaço de garagem

Em referência ao ofício nº 1689, de 06/05/2003, da Câmara Municipal de … e reportando-nos ao assunto em epígrafe, cumpre-nos informar:

Dos elementos constantes do ofício, verificamos que em 1992 (data provável) foram construídas numa parte da fracção autónoma, que constitui a garagem colectiva do prédio, paredes laterais e colocado um portão frontal, individualizando-se dessa forma um a garagem fechada. Na sequência de reclamação apresentada pela administradora do condomínio do referido prédio, questiona-nos essa Câmara se tais obras carecem de licenciamento municipal.
De acordo com os nºs 4 e 5 do art. 3º do Decreto-Lei nº 445/91, de 20 de Novembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 250/94, de 15 de Outubro – diploma aplicável à data da construção – estavam dispensadas de licenciamento municipal as obras no interior dos edifícios não classificados ou de fracção autónoma quando não implicassem modificações da estrutura resistente das edificações, das fachadas, da forma dos telhados, das cérceas, do número de pisos, ou o aumento do número de fogos e desde que respeitassem todos os condicionalismos legais e regulamentares em vigor, designadamente o RGEU, assim como não alterassem o uso previsto. Daqui se conclui, desde logo, que a obra em causa, cumpridos os requisitos enunciados, não estava sujeita a licenciamento municipal, não podendo dessa forma ser exigível este procedimento administrativo. Porém, nos termos do nº6 do artigo citado, a execução material das referidas obras só poderia efectuar-se decorrido o prazo de 30 dias sobre a apresentação à câmara municipal de informação instruída com as peças escritas e ou desenhadas indispensáveis, assinadas por técnico legalmente habilitado e acompanhadas do termo de responsabilidade desse técnico, ou seja, exigia-se para a execução deste tipo de obras, um procedimento prévio à sua dispensa. Mais estipulava este normativo, no seu nº8, que se o particular executasse as obras em desconformidade com as peças desenhadas ou escritas ou em violação das normas legais e regulamentares aplicáveis, podiam as mesmas ser objecto de embargo e demolição, respectivamente nos termos dos arts. 57º e 58º, Assim, no pressuposto de que a Câmara Municipal não foi informada da realização da referida operação urbanística, podemos concluir que estamos perante uma obra não legalizada, à qual deverão ser aplicadas as consequências legais para o efeito previstas.
Posto isto e atendendo a que a lei cominava a falta de informação com o embargo e com a demolição, enunciaremos de seguida a solução que nos termos da legislação em vigor nos parece adequada e proporcional ao presente caso. No âmbito do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 177/2001, de 4 de Junho, a demolição prevista no art. 106º, deve ser entendida como uma medida de ultima ratio , possibilitando a lei e antes de a mesma ser determinada que a obra possa ser objecto de legalização. Efectivamente, prevê o nº2 do art. 106º que “A demolição pode ser evitada se a obra for susceptível de ser licenciada ou autorizada ou se for possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares que lhe são aplicáveis mediante a realização de trabalhos de correcção ou de alteração”. Neste caso, tratando-se de uma operação urbanística isenta de licença ou autorização, devem as referidas obras ficar, nos termos do nº 3 do art. 6º do Decreto-Lei nº 555/99, sujeitas ao regime da comunicação prévia previsto nos arts. 34º a 36º do mesmo diploma. Para o efeito, deve assim o particular comunicar por escrito ao presidente da câmara municipal a realização da obra (no caso, já concluída), instruindo tal comunicação com os elementos constantes do nº2 do art. 35º. Atento o art. 36º, no prazo de 20 dias a contar da entrega da comunicação, o presidente da câmara Municipal verificará se se trata mesmo de obras sujeitas apenas a comunicação prévia, o que, não o sendo, determinará a sua sujeição ao procedimento próprio.
Do exposto, podemos assim concluir que só após o procedimento descrito e não sendo viável legalizar a obra, se deverá determinar a demolição, enquanto medida de tutela da legalidade urbanística. Consideramos, pois, que previamente à decisão de demolição se deverá verificar da susceptibilidade de legalizar a obra através do respectivo procedimento administrativo.
Por último, resta-nos referir que os litígios relativos a relações juridico-privadas, eventualmente surgidos entre os demais condóminos, devem ser suscitados e analisados no âmbito das normas do direito privado, uma vez que só aos tribunais judiciais e não à administração cabe resolvê-los.

A Divisão de Apoio Jurídico ( Dra. Elisabete Maria Viegas Frutuoso )

Em referência ao ofício nº 1689, de 06/05/2003, da Câmara Municipal de … e reportando-nos ao assunto em epígrafe, cumpre-nos informar:

Dos elementos constantes do ofício, verificamos que em 1992 (data provável) foram construídas numa parte da fracção autónoma, que constitui a garagem colectiva do prédio, paredes laterais e colocado um portão frontal, individualizando-se dessa forma um a garagem fechada. Na sequência de reclamação apresentada pela administradora do condomínio do referido prédio, questiona-nos essa Câmara se tais obras carecem de licenciamento municipal.
De acordo com os nºs 4 e 5 do art. 3º do Decreto-Lei nº 445/91, de 20 de Novembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 250/94, de 15 de Outubro – diploma aplicável à data da construção – estavam dispensadas de licenciamento municipal as obras no interior dos edifícios não classificados ou de fracção autónoma quando não implicassem modificações da estrutura resistente das edificações, das fachadas, da forma dos telhados, das cérceas, do número de pisos, ou o aumento do número de fogos e desde que respeitassem todos os condicionalismos legais e regulamentares em vigor, designadamente o RGEU, assim como não alterassem o uso previsto. Daqui se conclui, desde logo, que a obra em causa, cumpridos os requisitos enunciados, não estava sujeita a licenciamento municipal, não podendo dessa forma ser exigível este procedimento administrativo. Porém, nos termos do nº6 do artigo citado, a execução material das referidas obras só poderia efectuar-se decorrido o prazo de 30 dias sobre a apresentação à câmara municipal de informação instruída com as peças escritas e ou desenhadas indispensáveis, assinadas por técnico legalmente habilitado e acompanhadas do termo de responsabilidade desse técnico, ou seja, exigia-se para a execução deste tipo de obras, um procedimento prévio à sua dispensa. Mais estipulava este normativo, no seu nº8, que se o particular executasse as obras em desconformidade com as peças desenhadas ou escritas ou em violação das normas legais e regulamentares aplicáveis, podiam as mesmas ser objecto de embargo e demolição, respectivamente nos termos dos arts. 57º e 58º, Assim, no pressuposto de que a Câmara Municipal não foi informada da realização da referida operação urbanística, podemos concluir que estamos perante uma obra não legalizada, à qual deverão ser aplicadas as consequências legais para o efeito previstas.
Posto isto e atendendo a que a lei cominava a falta de informação com o embargo e com a demolição, enunciaremos de seguida a solução que nos termos da legislação em vigor nos parece adequada e proporcional ao presente caso. No âmbito do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 177/2001, de 4 de Junho, a demolição prevista no art. 106º, deve ser entendida como uma medida de ultima ratio , possibilitando a lei e antes de a mesma ser determinada que a obra possa ser objecto de legalização. Efectivamente, prevê o nº2 do art. 106º que “A demolição pode ser evitada se a obra for susceptível de ser licenciada ou autorizada ou se for possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares que lhe são aplicáveis mediante a realização de trabalhos de correcção ou de alteração”. Neste caso, tratando-se de uma operação urbanística isenta de licença ou autorização, devem as referidas obras ficar, nos termos do nº 3 do art. 6º do Decreto-Lei nº 555/99, sujeitas ao regime da comunicação prévia previsto nos arts. 34º a 36º do mesmo diploma. Para o efeito, deve assim o particular comunicar por escrito ao presidente da câmara municipal a realização da obra (no caso, já concluída), instruindo tal comunicação com os elementos constantes do nº2 do art. 35º. Atento o art. 36º, no prazo de 20 dias a contar da entrega da comunicação, o presidente da câmara Municipal verificará se se trata mesmo de obras sujeitas apenas a comunicação prévia, o que, não o sendo, determinará a sua sujeição ao procedimento próprio.
Do exposto, podemos assim concluir que só após o procedimento descrito e não sendo viável legalizar a obra, se deverá determinar a demolição, enquanto medida de tutela da legalidade urbanística. Consideramos, pois, que previamente à decisão de demolição se deverá verificar da susceptibilidade de legalizar a obra através do respectivo procedimento administrativo.
Por último, resta-nos referir que os litígios relativos a relações juridico-privadas, eventualmente surgidos entre os demais condóminos, devem ser suscitados e analisados no âmbito das normas do direito privado, uma vez que só aos tribunais judiciais e não à administração cabe resolvê-los.

A Divisão de Apoio Jurídico ( Dra. Elisabete Maria Viegas Frutuoso )

Obras no interior de fracção autónoma – individualização de um espaço de garagem

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