{"id":33658,"date":"2004-07-16T11:04:13","date_gmt":"2004-07-16T11:04:13","guid":{"rendered":""},"modified":"2023-10-27T11:38:46","modified_gmt":"2023-10-27T11:38:46","slug":"33658","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/33658\/","title":{"rendered":"Aliena\u00e7\u00e3o de lotes. Incumprimento de cl\u00e1usulas contratuais"},"content":{"rendered":"
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Data:  sexta, 16 julho 2004<\/strong><\/div>\n
N\u00famero: 191\/04<\/strong><\/div>\n
Respons\u00e1veis:  Maria Margarida Teixeira Bento<\/strong><\/div>\n<\/div>\n
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Aliena\u00e7\u00e3o de lotes. Incumprimento de cl\u00e1usulas contratuais Em resposta ao pedido de parecer solicitado pela C\u00e2mara Municipal de \u0085 atrav\u00e9s do of\u00edcio n\u00ba 1310, de 20-05-04 e reportando-nos ao assunto identificado em ep\u00edgrafe, temos a informar o seguinte:<\/p>\n

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A C\u00e2mara Municipal de \u0085 promoveu a realiza\u00e7\u00e3o de um loteamento, regulamentando as condi\u00e7\u00f5es de venda dos respectivos lotes por delibera\u00e7\u00e3o de 4 de Dezembro de 2000, conforme anunciado no Edital de 15 de Janeiro de 2001. De acordo com o referido Edital (j\u00e1 que n\u00e3o nos foi enviada a acta da reuni\u00e3o) as condi\u00e7\u00f5es de venda foram as seguintes: “\u0085 2- A venda dos lotes \u00e9 feita em regime de propriedade plena; 3- O prazo de constru\u00e7\u00e3o \u00e9 de dois anos para os lotes destinados a habita\u00e7\u00f5es unifamiliares e de 3 anos para os blocos habitacionais\/com\u00e9rcio a contar da data da escritura de venda; 4- Os adquirentes dos lotes ter\u00e3o obrigatoriamente que manter os mesmos em nome pr\u00f3prio por um per\u00edodo m\u00ednimo de 5 anos a contar da data da escritura de venda; 5- A falta de cumprimento do estipulado nos pontos 3 e 4 obriga o comprador a devolver \u00e0 C\u00e2mara Municipal o lote adquirido pelo pre\u00e7o da aquisi\u00e7\u00e3o; \u0085” Informa-se tamb\u00e9m no of\u00edcio da C\u00e2mara que os adquirentes de alguns lotes declararam expressamente terem tomado conhecimento do regulamento e estarem cientes do seu conte\u00fado, e que os contratos de compra e venda celebrados em consequ\u00eancia dos resultados da hasta p\u00fablica continham, no seu articulado, as clausulas especiais constantes nos n\u00fameros 3 e 4 do edital. Constatou-se por\u00e9m que o adquirente de um lote, (em cuja escritura n\u00e3o constava o direito de revers\u00e3o a favor da C\u00e2mara) ap\u00f3s a constru\u00e7\u00e3o da respectiva moradia unifamiliar, alienou o pr\u00e9dio a um terceiro, em Dezembro de 2003, tendo este registado a aquisi\u00e7\u00e3o. Neste contexto colocam-se as seguintes quest\u00f5es: ” a) \u00c9 leg\u00edtimo \u00e0 C\u00e2mara Municipal reivindicar a anula\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda celebrado entre os primeiro e segundo adquirentes? b) Se sim, quais os instrumentos jur\u00eddicos de que a C\u00e2mara Municipal se pode socorrer para obter a referida anula\u00e7\u00e3o? c) \u0085 verificando-se o incumprimento da cl\u00e1usula condicional de obrigatoriedade do adquirente construir no prazo de 2 anos, qual o procedimento que o Munic\u00edpio deve adoptar?” Informamos: O contrato de compra e venda \u00e9 um neg\u00f3cio jur\u00eddico com efic\u00e1cia real, sujeito, como tal, ao princ\u00edpio da tipicidade ou do numerus clausus enunciado no artigo 1306.\u00ba do C\u00f3digo Civil, que prescreve o seguinte : “N\u00e3o \u00e9 permitida a constitui\u00e7\u00e3o, com car\u00e1cter real, de restri\u00e7\u00f5es ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito sen\u00e3o nos casos previstos na lei; toda a restri\u00e7\u00e3o resultante de neg\u00f3cio jur\u00eddico, que n\u00e3o esteja nestas condi\u00e7\u00f5es, tem natureza obrigacional”.<\/p>\n

Este artigo remete-nos assim para a distin\u00e7\u00e3o entre direitos obrigacionais e direitos reais distin\u00e7\u00e3o essa que assenta no car\u00e1cter relativo que t\u00eam as obriga\u00e7\u00f5es em contraponto com a natureza absoluta que revestem os direitos reais. Assim enquanto estes valem erga omnes, os direitos de cr\u00e9dito operam s\u00f3 inter partes, obrigando apenas os sujeitos da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica. \u00c9 precisamente a essa diferen\u00e7a que o artigo 1 306.\u00ba quer aludir quando afirma que as restri\u00e7\u00f5es ao direito de propriedade que n\u00e3o estejam previstas na lei, t\u00eam for\u00e7osamente natureza obrigacional e n\u00e3o podem revestir car\u00e1cter real, como quem diz que apenas vinculam as partes, considerando-se como tais, os origin\u00e1rios contraentes e seus herdeiros ou sucessores. Situa\u00e7\u00e3o diversa da imposi\u00e7\u00e3o convencional de restri\u00e7\u00f5es ao direito de propriedade \u00e9 a possibilidade de constitui\u00e7\u00e3o de propriedade resol\u00favel e tempor\u00e1ria, admitida no artigo 1307.\u00ba, cuja redac\u00e7\u00e3o passamos a transcrever: 1- O direito de propriedade pode constituir-se sob condi\u00e7\u00e3o. 2- A propriedade tempor\u00e1ria s\u00f3 \u00e9 admitida nos casos especialmente previstos na lei. 3- \u00c0 propriedade sob condi\u00e7\u00e3o \u00e9 aplic\u00e1vel o disposto nos artigos 272.\u00ba a 277.\u00ba. Atento o conte\u00fado do Edital parece-nos claro que o contrato que a C\u00e2mara Municipal pretendia celebrar era um contrato de compra e venda sob condi\u00e7\u00e3o resolutiva, o que significaria que o neg\u00f3cio produziria desde logo todos os efeitos (no caso a transmiss\u00e3o do direito de propriedade) mas que esses efeitos poderiam ser destru\u00eddos se se verificassem os eventos condicionantes. Contudo, n\u00e3o foi isso que foi transposto para o contrato, uma vez que a escritura n\u00e3o estipula a revers\u00e3o do terreno. Assim, entendemos que o contrato que efectivamente celebrado foi um contrato de compra e venda com aposi\u00e7\u00e3o de restri\u00e7\u00f5es ao direito de propriedade, consistindo estas na obrigatoriedade de constru\u00e7\u00e3o e na inalienabilidade do terreno em determinado prazo, restri\u00e7\u00f5es essas que, por revestirem natureza obrigacional, n\u00e3o vinculam o terceiro adquirente mas apenas as partes contratantes. Isso mesmo \u00e9 referido nos coment\u00e1rios ao artigo 1306.\u00ba (C\u00f3digo Civil Anotado, Ab\u00edlio Neto e Herlander Martins) onde, citando o Prof. Mota Pinto (Direitos Reais, 1970\/71, pag 112) se diz que “no caso de ser estipulado uma venda com cl\u00e1usula de inalienabilidade, esta clausula s\u00f3 pode ter efeitos obrigacionais, pode provocar efeitos relativos entre vendedor e comprador, mas n\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o a terceiros que posteriormente adquiram do tal comprador que se tinha obrigado a n\u00e3o vender”. Em caso de n\u00e3o cumprimento o princ\u00edpio geral \u00e9 o de que o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o se torna respons\u00e1vel pelos preju\u00edzos ocasionados ao credor, quer se trate de n\u00e3o cumprimento definitivo, de simples mora ou de cumprimento defeituoso. Portanto, impossibilitando-se a presta\u00e7\u00e3o por causa imput\u00e1vel ao devedor, o direito \u00e0 presta\u00e7\u00e3o que o credor tinha converte-se em direito \u00e0 indemniza\u00e7\u00e3o compensat\u00f3ria correspondente aos danos sofridos (artigo 801, n.\u00ba1).<\/p>\n

Contudo se a obriga\u00e7\u00e3o resulta de um contrato bilateral, a lei concede ainda ao credor a faculdade de resolver o contrato (801, n.\u00ba2) com fundamento em incumprimento. A resolu\u00e7\u00e3o goza, em princ\u00edpio, de efeito retroactivo ( art.434.\u00ba) . Contudo, de acordo com o que determina o artigo 435.\u00ba, a resolu\u00e7\u00e3o, ainda que expressamente convencionada, n\u00e3o prejudica os direitos adquiridos por terceiro. Por\u00e9m, “o registo da ac\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o que respeite a bens im\u00f3veis torna o direito de resolu\u00e7\u00e3o opon\u00edvel a terceiro que n\u00e3o tenha registado o seu direito antes do registo da ac\u00e7\u00e3o” (artigo 435, n.\u00ba2), solu\u00e7\u00e3o que se justifica pelo facto de os terceiros, sendo advertidos pelo registo de que estava proposta ac\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o, adquiriram com o risco de resolu\u00e7\u00e3o. Por conseguinte conclui-se que a resolu\u00e7\u00e3o do contrato n\u00e3o \u00e9 opon\u00edvel a terceiro adquirente, de boa ou m\u00e1 f\u00e9, salvo o disposto no referido n.\u00ba2 do artigo 405.\u00ba. (vide Ab\u00edlio Neto, anota\u00e7\u00f5es ao artigo 405.\u00ba, CC)<\/p>\n

A Chefe de Divis\u00e3o de Apoio Jur\u00eddico (Dr\u00aa Maria Margarida Teixeira Bento)<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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