{"id":33407,"date":"2002-06-26T13:04:39","date_gmt":"2002-06-26T13:04:39","guid":{"rendered":""},"modified":"2023-11-14T15:37:22","modified_gmt":"2023-11-14T15:37:22","slug":"33407","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/33407\/","title":{"rendered":"Conjunto de edif\u00edcios cont\u00edguos. Necessidade ou n\u00e3o de pr\u00e9vio loteamento."},"content":{"rendered":"
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Data:  quarta, 26 junho 2002<\/strong><\/div>\n
N\u00famero: 204\/02<\/strong><\/div>\n
Respons\u00e1veis:  MMTB<\/strong><\/div>\n<\/div>\n
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Em resposta ao solicitado por V. Ex\u00aa ao abrigo do of\u00edcio n\u00ba 1056, de 8-5-2000, complementado pelo of\u00edcio n\u00ba 1305, de 11-6-02, temos a informar o seguinte:<\/p>\n

A quest\u00e3o que nos \u00e9 colocada \u00e9 a de determinar se a pretens\u00e3o, apresentada em sede de informa\u00e7\u00e3o pr\u00e9via, se pode considerar como um conjunto de edif\u00edcios cont\u00edguos sujeitos ao regime de propriedade horizontal nos termos do artigo 1438-A do C\u00f3digo Civil ou se estaremos perante uma divis\u00e3o do terreno em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, consubstanciando assim, uma opera\u00e7\u00e3o de loteamento com \u00e1reas verdes e de equipamentos de natureza privada (comuns aos lotes e edif\u00edcios neles implantados). A propriedade horizontal \u00e9 um instituto que assenta na exist\u00eancia de frac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas na mesma unidade f\u00edsica, sobrepostas ou seccionadas verticalmente, ou, a partir da introdu\u00e7\u00e3o no C\u00f3digo Civil do artigo 1438-A, de conjuntos de edif\u00edcios cont\u00edguos constituindo uma unidade funcional. No primeiro caso (unidade f\u00edsica) a constru\u00e7\u00e3o a submeter a propriedade horizontal tem que constituir um \u00fanico edif\u00edcio por forma a que as unidades obtidas por seccionamento vertical n\u00e3o sejam de tal forma aut\u00f3nomas que deixem de ser interdependentes.<\/p>\n

Essa interdepend\u00eancia, note-se, refere-se ao pr\u00f3prio edif\u00edcio, n\u00e3o bastando por isso a exist\u00eancia de um logradouro ou de um jardim comum para conferir unidade \u00e1 constru\u00e7\u00e3o. Na verdade temos entendido que s\u00f3 n\u00e3o haver\u00e1 loteamento, mas sim a divis\u00e3o de um edif\u00edcio em regime de propriedade horizontal, se a maioria das partes comuns forem afectadas ao uso das unidades ou frac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas que o comp\u00f5em. Efectivamente, s\u00e3o partes comuns dum pr\u00e9dio constru\u00eddo em propriedade horizontal, de acordo com o artigo 1421\u00ba do C\u00f3digo, (nova redac\u00e7\u00e3o dada pelo D.L. n\u00ba 267\/94, de 25\/10) as seguintes: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do pr\u00e9dio; b) O telhado ou os terra\u00e7os de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer frac\u00e7\u00e3o; c) As entradas, vest\u00edbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais cond\u00f3minos; d) As instala\u00e7\u00f5es gerais de \u00e1gua, electricidade, aquecimento, ar condicionado, g\u00e1s, comunica\u00e7\u00f5es e semelhantes; Presumem-se, ainda, comuns: a) Os p\u00e1tios e jardins anexos ao edif\u00edcio; b) Os ascensores; c) As depend\u00eancias destinadas ao uso e habita\u00e7\u00e3o do porteiro; d) A garagem e outros lugares de estacionamento. Consideramos assim, que se est\u00e1 perante um pr\u00e9dio constru\u00eddo em regime de propriedade horizontal se a maioria das partes referidas no artigo 1421\u00ba do c\u00f3digo civil forem efectivamente comuns. Se, pelo contr\u00e1rio, for poss\u00edvel dividir o conjunto na vertical por forma a constituir unidades estruturalmente aut\u00f3nomas, com sistemas de \u00e1gua, electricidade, g\u00e1s e semelhantes, pr\u00f3prios, e sem exist\u00eancia de partes comuns como sejam entradas, escadas, telhados, garagens, etc, ent\u00e3o podemos considerar que se est\u00e1 perante uma divis\u00e3o do solo em lotes, preenchendo o conceito de loteamento. O segundo caso (conjuntos de edif\u00edcios) resulta da redac\u00e7\u00e3o introduzida ao C\u00f3digo Civil pelo D.L. n\u00ba 267\/94, de 25 de Outubro que aditou o artigo 1438-A que disp\u00f5e o seguinte: “O regime previsto neste cap\u00edtulo pode ser aplicado, com as necess\u00e1rias adapta\u00e7\u00f5es, a conjuntos de edif\u00edcios cont\u00edguos funcionalmente ligados entre si pela exist\u00eancia de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frac\u00e7\u00f5es que os comp\u00f5em”.<\/p>\n

No caso dos conjuntos de edif\u00edcios cont\u00edguos tem sido nosso entendimento que tamb\u00e9m nestas hip\u00f3teses \u00e9 necess\u00e1ria a exist\u00eancia de um n\u00famero suficiente de partes comuns que permita uma comunh\u00e3o de fun\u00e7\u00f5es, restabelecendo a unidade, agora n\u00e3o f\u00edsica mas funcional. Num sentido pr\u00f3ximo do nosso, vide Ant\u00f3nio Pereira da Costa, em artigo publicado na revista CEDOUA (Revista do Centro de Estudos do Direito do Ordenamento e do Ambiente, n\u00ba 3) que apresenta como requisitos espec\u00edficos da propriedade horizontal em edif\u00edcios cont\u00edguos, a contiguidade (entendendo o autor por contiguidade n\u00e3o s\u00f3 a hip\u00f3tese em que os edif\u00edcios est\u00e3o em contacto, como a constru\u00e7\u00e3o em banda, mas tamb\u00e9m num sentido mais lato, constru\u00e7\u00f5es que n\u00e3o estando encostadas fa\u00e7am parte do mesmo todo atrav\u00e9s da exist\u00eancia de partes comuns) explicitando que “n\u00e3o basta que haja v\u00e1rios edif\u00edcios em recinto fechado, pois \u00e9 necess\u00e1ria a exist\u00eancia de partes comuns e, mais ainda, que entre estas e cada edif\u00edcio privativo haja uma comunh\u00e3o funcional. Se os edif\u00edcios se destinam \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, as partes comuns t\u00eam de satisfazer necessidades pr\u00f3prias da habita\u00e7\u00e3o”.<\/p>\n

Como exemplo de hip\u00f3tese de loteamento e n\u00e3o de constitui\u00e7\u00e3o de propriedade horizontal apresenta o autor citado o caso de um projecto de arquitectura respeitante \u00e0 constru\u00e7\u00e3o em banda de cinco moradias que tinham em comum um acesso \u00e0s garagens no al\u00e7ado posterior, uma zona verde comum e um novo acesso \u00e0 parte posterior do pr\u00e9dio dado que nestes edif\u00edcios em banda qualquer deles \u00e9 independente dos restantes e inexistem elementos interiores comuns de liga\u00e7\u00e3o de modo a formarem um conjunto.<\/p>\n

\u00c9 insuficiente, refere-se no artigo que estamos a citar, a exist\u00eancia de logradouro comum, acessos exteriores ou zona verde, para determinar a constitui\u00e7\u00e3o da propriedade horizontal. Assim, na informa\u00e7\u00e3o pr\u00e9via, deve referenciar-se que a pretens\u00e3o s\u00f3 poder\u00e1 ser licenciada sem pr\u00e9via opera\u00e7\u00e3o de loteamento se existir uma interdepend\u00eancia f\u00edsica ou funcional nos termos acima expostos. N\u00e3o existindo tal interdepend\u00eancia dever\u00e1 ser realizada uma opera\u00e7\u00e3o de loteamento, em que, conforme pretende o requerente, as \u00e1reas para espa\u00e7os verdes e equipamentos fiquem de natureza privada comum dos lotes resultantes de opera\u00e7\u00e3o de loteamento e dos edif\u00edcios que neles venham a ser constitu\u00eddos (ou seja, em condom\u00ednio fechado) nos termos do n\u00ba 4 do artigo 43\u00ba do D.L. 555\/99, na redac\u00e7\u00e3o do D.L. 177\/2001, de 4\/6.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Em resposta ao solicitado por V. Ex\u00aa ao abrigo do of\u00edcio n\u00ba 1056, de 8-5-2000, complementado pelo of\u00edcio n\u00ba 1305, de 11-6-02, temos a informar o seguinte: <\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_eb_attr":"","inline_featured_image":false,"iawp_total_views":204,"footnotes":""},"categories":[357],"tags":[187],"class_list":["post-33407","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-pareceres-ate-2017","tag-text-layout"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33407","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33407"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33407\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":42196,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33407\/revisions\/42196"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33407"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33407"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33407"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}