{"id":33884,"date":"2007-02-07T16:03:57","date_gmt":"2007-02-07T16:03:57","guid":{"rendered":""},"modified":"2023-10-25T09:20:28","modified_gmt":"2023-10-25T09:20:28","slug":"33884","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/33884\/","title":{"rendered":"Propriedade horizontal – venda de frac\u00e7\u00f5es de instala\u00e7\u00e3o fabril na zona industrial."},"content":{"rendered":"
\n
Data:  quarta, 07 fevereiro 2007<\/strong><\/div>\n
N\u00famero: DAJ 33\/07-eProd<\/strong><\/div>\n
Respons\u00e1veis:  Elisabete Maria Viegas Frutuoso<\/strong><\/div>\n<\/div>\n
\n
\n

Atrav\u00e9s do of\u00edcio n\u00ba \u2026, de \u2026, da C\u00e2mara Municipal da \u2026, foi solicitado a esta CCDR parecer jur\u00eddico sobre o assunto mencionado em ep\u00edgrafe.<\/p>\n

Sucintamente, s\u00e3o referidos os seguintes factos:
\n 
\n\uf0d8 Em 1997 foi adquirido pela \u201c\u2026, Lda\u201d \u00e0 C\u00e2mara Municipal o lote n\u00ba 10 da Zona Industrial da \u2026, de cuja escritura constam as seguintes cl\u00e1usulas:
\n       – \u201co lote de terreno identificado com o n\u00famero dez, destina-se exclusivamente \u00e0 constru\u00e7\u00e3o da instala\u00e7\u00e3o de uma f\u00e1brica para a industria acima referida, n\u00e3o podendo futuramente nele ser instalada outra industria diferente sem o conhecimento da C\u00e2mara Municipal\u201d
\n      – \u201co terreno constitu\u00eddo pela \u00e1rea deste lote ou qualquer parcela do mesmo, bem como as constru\u00e7\u00f5es nele implantadas, n\u00e3o poder\u00e3o ser vendidas no prazo de quinze anos de exerc\u00edcio ininterrupto de actividade, com o intuito lucrativo e sem que a transmiss\u00e3o entre vivos se justifique perante a C\u00e2mara (\u2026)\u201d;
\n\uf0d8 No referido lote foi licenciada  e constru\u00edda uma unidade industrial t\u00eaxtil;
\n\uf0d8 Em  Julho de 2006, foi licenciado um projecto de obras de altera\u00e7\u00e3o na referida unidade industrial;
\n\uf0d8 Em Outubro de 2006, \u00e9 requerido \u00e0 C\u00e2mara a certifica\u00e7\u00e3o de que essa unidade industrial satisfaz os requisitos legais para a sua constitui\u00e7\u00e3o em propriedade horizontal;
\n\uf0d8 Em Novembro de 2006, \u00e9 requerida \u00e0 C\u00e2mara a autoriza\u00e7\u00e3o de venda das frac\u00e7\u00f5es B, C e D.<\/p>\n

A quest\u00e3o prende-se essencialmente com a compatibiliza\u00e7\u00e3o entre a constitui\u00e7\u00e3o da propriedade horizontal do edif\u00edcio onde est\u00e1 instalada a unidade industrial e a cl\u00e1usula existente na escritura de compra e venda e no Regulamento para a venda de terrenos no loteamento industrial da Sert\u00e3 que pro\u00edbe a venda do lote ou constru\u00e7\u00e3o nele implantada no per\u00edodo de quinze anos de exerc\u00edcio ininterrupto de actividade e a instala\u00e7\u00e3o de ind\u00fastria diferente sem conhecimento da C\u00e2mara.<\/p>\n

Sobre o assunto, cumpre informar:
\nO instituto da propriedade horizontal est\u00e1 regulado nos arts. 1414\u00ba e ss do C\u00f3digo Civil e caracteriza-se pela \u201cfrui\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio por parcelas ou frac\u00e7\u00f5es independentes, mediante a utiliza\u00e7\u00e3o de partes ou elementos afectados ao servi\u00e7o do todo. Trata-se, em suma, da justaposi\u00e7\u00e3o, num mesmo edif\u00edcio, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, for\u00e7adamente comuns\u201d 1<\/sup>.<\/p>\n

\u00c9 o que de facto preceituam os o arts. 1414\u00ba e 1415\u00ba quando referem, respectivamente, o seguinte:<\/p>\n

\u201cAs frac\u00e7\u00f5es de que um edif\u00edcio se comp\u00f5e, em condi\u00e7\u00f5es de constitu\u00edrem unidades independentes, podem pertencer a propriet\u00e1rios diversos em regime de propriedade horizontal\u201d<\/p>\n

\u201cS\u00f3 podem ser objecto de propriedade horizontal as frac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas que, al\u00e9m de constitu\u00edrem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com sa\u00edda pr\u00f3pria para uma parte comum do pr\u00e9dio ou para a via p\u00fablica\u201d.<\/p>\n

Assim, no que respeita \u00e0 possibilidade de constituir um edif\u00edcio em propriedade horizontal deve esta ser aferida atrav\u00e9s do cumprimento das normas legais que a regulamentam, ou seja, atrav\u00e9s do citado art. 1415\u00ba, que estabelece os requisitos legais e t\u00e9cnicos necess\u00e1rios \u00e0 sua constitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Em suma, ser\u00e1 apenas de acordo com o disposto na lei que se deve verificar se um edif\u00edcio re\u00fane os requisitos necess\u00e1rios para a sua constitui\u00e7\u00e3o em propriedade horizontal e n\u00e3o tendo em conta posteriores pretens\u00f5es.<\/p>\n

Note-se, que a pr\u00f3pria lei, no n\u00ba 1 do art. 1416\u00ba do C\u00f3digo Civil, apenas sanciona, com a nulidade do respectivo t\u00edtulo constitutivo e a sujei\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio ao regime de compropriedade, a falta de requisitos legais e n\u00e3o qualquer outra circunst\u00e2ncia.<\/p>\n

No caso em an\u00e1lise, para a certifica\u00e7\u00e3o da propriedade horizontal dever-se-\u00e1 assim apenas verificar se a unidade industrial t\u00eaxtil cumpre os requisitos legalmente exigidos para a constitui\u00e7\u00e3o de frac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas, independentes, distintas e isoladas entre si, com sa\u00edda pr\u00f3pria para parte comum ou para a via p\u00fablica, n\u00e3o relevando o facto de posteriormente o particular ter a pretens\u00e3o de as vender ou com elas querer legalmente celebrar outro neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n

Na verdade, sublinhe-se, a constitui\u00e7\u00e3o de um pr\u00e9dio em propriedade horizontal n\u00e3o obriga \u00e0 venda das suas frac\u00e7\u00f5es, apenas confere a possibilidade e as condi\u00e7\u00f5es de legalmente o fazer, ou seja, sempre e quando n\u00e3o houver disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio que impe\u00e7a a sua aliena\u00e7\u00e3o. Ora, no caso concreto, a exist\u00eancia de uma cl\u00e1usula na escritura de compra e venda e no Regulamento de venda de terrenos no loteamento industrial da \u2026 que pro\u00edbe expressamente a venda do lote ou constru\u00e7\u00e3o nele implantada no per\u00edodo de 15 anos, impossibilita por si s\u00f3 a aliena\u00e7\u00e3o das frac\u00e7\u00f5es em causa, n\u00e3o obstante a sua constitui\u00e7\u00e3o em propriedade horizontal.<\/p>\n

Daqui resulta que mesmo que o pr\u00e9dio em quest\u00e3o for constitu\u00eddo em propriedade horizontal, as suas frac\u00e7\u00f5es, dadas as cl\u00e1usulas proibitivas de venda e de altera\u00e7\u00e3o de actividade, n\u00e3o poder\u00e3o ser objecto de aliena\u00e7\u00e3o no per\u00edodo estipulado de 15 anos nem de instala\u00e7\u00e3o de ind\u00fastria diferente sem conhecimento da C\u00e2mara Municipal.<\/p>\n

Assim e em resposta ao questionado, conclu\u00edmos que exist\u00eancia de uma cl\u00e1usula de inalienabilidade n\u00e3o constitui qualquer obst\u00e1culo \u00e0 solicita\u00e7\u00e3o da constitui\u00e7\u00e3o da propriedade horizontal da referida unidade industrial e, posteriormente, caso se verifiquem os requisitos exigidos, \u00e0 sua certifica\u00e7\u00e3o pela C\u00e2mara Municipal.<\/p>\n

 <\/p>\n

A Divis\u00e3o de Apoio Jur\u00eddico<\/p>\n

(Elisabete Maria Viegas Frutuoso)<\/p>\n

 <\/p>\n

1. Pires de Lima e Antunes Varela, i n C\u00f3digo Civil Anotado, vol. III, Coimbra Editora, Limitada 1971, p\u00e1g.352<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Sucintamente, s\u00e3o referidos os seguintes factos:
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\uf0d8\u00a0Em 1997 foi adquirido pela \u201c\u2026, Lda\u201d \u00e0 C\u00e2mara Municipal o lote n\u00ba 10 da Zona Industrial da \u2026, de cuja escritura constam as seguintes cl\u00e1usulas:
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – \u201co lote de terreno identificado com o n\u00famero dez, destina-se exclusivamente \u00e0 constru\u00e7\u00e3o da instala\u00e7\u00e3o de uma f\u00e1brica para a industria acima referida, n\u00e3o podendo futuramente nele ser instalada outra industria diferente sem o conhecimento da C\u00e2mara Municipal\u201d
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 – \u201co terreno constitu\u00eddo pela \u00e1rea deste lote ou qualquer parcela do mesmo, bem como as constru\u00e7\u00f5es nele implantadas, n\u00e3o poder\u00e3o ser vendidas no prazo de quinze anos de exerc\u00edcio ininterrupto de actividade, com o intuito lucrativo e sem que a transmiss\u00e3o entre vivos se justifique perante a C\u00e2mara (\u2026)\u201d;
\uf0d8\u00a0No referido lote foi licenciada\u00a0 e constru\u00edda uma unidade industrial t\u00eaxtil;
\uf0d8\u00a0Em\u00a0 Julho de 2006, foi licenciado um projecto de obras de altera\u00e7\u00e3o na referida unidade industrial;
\uf0d8\u00a0Em Outubro de 2006, \u00e9 requerido \u00e0 C\u00e2mara a certifica\u00e7\u00e3o de que essa unidade industrial satisfaz os requisitos legais para a sua constitui\u00e7\u00e3o em propriedade horizontal;
\uf0d8\u00a0Em Novembro de 2006, \u00e9 requerida \u00e0 C\u00e2mara a autoriza\u00e7\u00e3o de venda das frac\u00e7\u00f5es B, C e D. <\/p>\n

A quest\u00e3o prende-se essencialmente com a compatibiliza\u00e7\u00e3o entre a constitui\u00e7\u00e3o da propriedade horizontal do edif\u00edcio onde est\u00e1 instalada a unidade industrial e a cl\u00e1usula existente na escritura de compra e venda e no Regulamento para a venda de terrenos no loteamento industrial da Sert\u00e3 que pro\u00edbe a venda do lote ou constru\u00e7\u00e3o nele implantada no per\u00edodo de quinze anos de exerc\u00edcio ininterrupto de actividade e a instala\u00e7\u00e3o de ind\u00fastria diferente sem conhecimento da C\u00e2mara.<\/p>\n

Sobre o assunto, cumpre informar:
O instituto da propriedade horizontal est\u00e1 regulado nos arts. 1414\u00ba e ss do C\u00f3digo Civil e caracteriza-se pela \u201cfrui\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio por parcelas ou frac\u00e7\u00f5es independentes, mediante a utiliza\u00e7\u00e3o de partes ou elementos afectados ao servi\u00e7o do todo. Trata-se, em suma, da justaposi\u00e7\u00e3o, num mesmo edif\u00edcio, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, for\u00e7adamente comuns\u201d 1<\/sup>.<\/p>\n

\u00c9 o que de facto preceituam os o arts. 1414\u00ba e 1415\u00ba quando referem, respectivamente, o seguinte:<\/p>\n

\u201cAs frac\u00e7\u00f5es de que um edif\u00edcio se comp\u00f5e, em condi\u00e7\u00f5es de constitu\u00edrem unidades independentes, podem pertencer a propriet\u00e1rios diversos em regime de propriedade horizontal\u201d<\/p>\n

\u201cS\u00f3 podem ser objecto de propriedade horizontal as frac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas que, al\u00e9m de constitu\u00edrem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com sa\u00edda pr\u00f3pria para uma parte comum do pr\u00e9dio ou para a via p\u00fablica\u201d.<\/p>\n

Assim, no que respeita \u00e0 possibilidade de constituir um edif\u00edcio em propriedade horizontal deve esta ser aferida atrav\u00e9s do cumprimento das normas legais que a regulamentam, ou seja, atrav\u00e9s do citado art. 1415\u00ba, que estabelece os requisitos legais e t\u00e9cnicos necess\u00e1rios \u00e0 sua constitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Em suma, ser\u00e1 apenas de acordo com o disposto na lei que se deve verificar se um edif\u00edcio re\u00fane os requisitos necess\u00e1rios para a sua constitui\u00e7\u00e3o em propriedade horizontal e n\u00e3o tendo em conta posteriores pretens\u00f5es.<\/p>\n

Note-se, que a pr\u00f3pria lei, no n\u00ba 1 do art. 1416\u00ba do C\u00f3digo Civil, apenas sanciona, com a nulidade do respectivo t\u00edtulo constitutivo e a sujei\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio ao regime de compropriedade, a falta de requisitos legais e n\u00e3o qualquer outra circunst\u00e2ncia.<\/p>\n

No caso em an\u00e1lise, para a certifica\u00e7\u00e3o da propriedade horizontal dever-se-\u00e1 assim apenas verificar se a unidade industrial t\u00eaxtil cumpre os requisitos legalmente exigidos para a constitui\u00e7\u00e3o de frac\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas, independentes, distintas e isoladas entre si, com sa\u00edda pr\u00f3pria para parte comum ou para a via p\u00fablica, n\u00e3o relevando o facto de posteriormente o particular ter a pretens\u00e3o de as vender ou com elas querer legalmente celebrar outro neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n

Na verdade, sublinhe-se, a constitui\u00e7\u00e3o de um pr\u00e9dio em propriedade horizontal n\u00e3o obriga \u00e0 venda das suas frac\u00e7\u00f5es, apenas confere a possibilidade e as condi\u00e7\u00f5es de legalmente o fazer, ou seja, sempre e quando n\u00e3o houver disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio que impe\u00e7a a sua aliena\u00e7\u00e3o. Ora, no caso concreto, a exist\u00eancia de uma cl\u00e1usula na escritura de compra e venda e no Regulamento de venda de terrenos no loteamento industrial da \u2026 que pro\u00edbe expressamente a venda do lote ou constru\u00e7\u00e3o nele implantada no per\u00edodo de 15 anos, impossibilita por si s\u00f3 a aliena\u00e7\u00e3o das frac\u00e7\u00f5es em causa, n\u00e3o obstante a sua constitui\u00e7\u00e3o em propriedade horizontal.<\/p>\n

Daqui resulta que mesmo que o pr\u00e9dio em quest\u00e3o for constitu\u00eddo em propriedade horizontal, as suas frac\u00e7\u00f5es, dadas as cl\u00e1usulas proibitivas de venda e de altera\u00e7\u00e3o de actividade, n\u00e3o poder\u00e3o ser objecto de aliena\u00e7\u00e3o no per\u00edodo estipulado de 15 anos nem de instala\u00e7\u00e3o de ind\u00fastria diferente sem conhecimento da C\u00e2mara Municipal.<\/p>\n

Assim e em resposta ao questionado, conclu\u00edmos que exist\u00eancia de uma cl\u00e1usula de inalienabilidade n\u00e3o constitui qualquer obst\u00e1culo \u00e0 solicita\u00e7\u00e3o da constitui\u00e7\u00e3o da propriedade horizontal da referida unidade industrial e, posteriormente, caso se verifiquem os requisitos exigidos, \u00e0 sua certifica\u00e7\u00e3o pela C\u00e2mara Municipal.<\/p>\n

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A Divis\u00e3o de Apoio Jur\u00eddico<\/p>\n

(Elisabete Maria Viegas Frutuoso)<\/p>\n

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1. Pires de Lima e Antunes Varela, i n C\u00f3digo Civil Anotado, vol. III, Coimbra Editora, Limitada 1971, p\u00e1g.352<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_eb_attr":"","inline_featured_image":false,"iawp_total_views":12,"footnotes":""},"categories":[357],"tags":[187],"class_list":["post-33884","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-pareceres-ate-2017","tag-text-layout"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33884","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33884"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33884\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":41339,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33884\/revisions\/41339"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33884"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33884"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ccdrc.pt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33884"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}